[분석] 롯데·GS·HDC 등 주요 건설사, PF 우발채무 위험성은

[알파경제=김영택 기자] 지난달 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 건설사의 '부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)' 우발채무 리스크 우려가 커지고 있다.

태영건설은 부동산 호황기에 주택사업 비중을 크게 늘리는 과정에서 재무여력 대비 과도한 PF 우발채무를 보유하게 됐고, 부동산 경기가 저하되면서 위험이 크게 확대된 것이다.

특히 2023년 하반기 태영건설에 대한 시장의 신뢰가 낮아진 이후, 미소화된 PF 유동화증권을 매입하는 과정에서 현금유동성에 대한 우려가 높아졌다. 올해 국내 부동산 경기침체가 이어질 것으로 보이면서 건설업에 대한 우려가 한층 높아졌다. 이는 재무부담이 높거나, PF 우발채무가 과다한 건설사를 중심으로 확산되고 있다.

최근 나이스신용평가는 GS건설, 롯데건설, HDC현대산업개발, 코오롱글로벌, HL디앤아이한라에 대해 PF 우발채무 현황, 사업 진행 현황 및 그룹의 지원 여력 등을 분석한 보고서를 발표했다.

◇ 롯데그룹, 작년 9월 총차입금 44조6000억원...현금성자산 13조 확보

작년 연말 기준 롯데건설의 PF 우발채무는 5조4000억원 수준이다. 지난 2022년말 6조8000억원 대비 약 1조4000억원 가량 감소한 건 긍정적이다.

지난 2022년 중순 레고사태로 롯데건설에 대한 우려가 나왔고, 즉시 신규 수주를 제한했다. 그러면서 분양대금을 통해 PF대출을 빠르게 상환했다.

그럼에도 불구하고, 이는 자기자본 2조7000억원(2023년 9월말 기준) 대비 PF대출은 여전히 높은 수준이다.

특히 상대적으로 위험도가 높은 ‘도급사업 관련 미착공 및 저조한 분양률 사업장’의 PF 우발채무가 3조 3000억원에 달한다. 우발채무의 광역시 및 지방 지역 비중도 50%를 상회하고 있다.

금융경색에 따른 PF 유동화증권 차환의 어려움으로 인해, 롯데건설은 2022년말 기준 2조9000억원의 PF 유동화증권을 직접 매입했다.

다만, 최근 건설업에 대한 우려가 재차 확산되고 있는 가운데, 2024년 1분기에 약 4조원의 PF 우발채무 만기가 도래하는 상황이다.

특히 이 중 메리츠금융그룹 펀드의 차환 여부 및 만기 등 조건 등이 PF 우발채무 차환 위험 경감에 중요한 요소이다.

롯데그룹은 지난 2021년 37조2000억원에서 2023년 9월말 44조6000억원까지 차입금이 급증했다. 다만, 현금성자산 13조원을 확보한 것으로 알려져 유동성 대응력을 확보했다는 평가를 받고 있다.

◇ GS건설, 위험도 높은 도급사업 1조8000억원 규모

작년 연말 기준 GS건설의 PF 우발채무는 3조2000억원으로 자기자본 4조5000억원(2023년 9월말 별도 기준)의 0.7배이다.

나이스신용평가는 이 가운데, 57%인 1조8000억원이 상대적으로 위험도가 높은 도급사업 관련된 것이며, 대부분 ‘미착공 및 분양미개시 사업장’으로 구성되어 있다고 밝혔다.

2023년 9월말 별도 기준 2조원의 보유 현금성자산 및 최근 수년간의 우수한 영업실적 등을 감안할 때, PF 우발채무에 대한 대응은 가능할 것이라는 분석이다.

다만, 붕괴사고가 발생한 인천 검단 아파트의 수분양자에 대해 약 2900억원의 자금대여가 이루어진 가운데, 2024년에 분기별로 5~6000억 내외의 차환이 필요한 점은 부담스러운 요인이다.

또, 사고 관련 충당부채 설정 등으로 GS건설의 2023년 9월말 연결 기준 부채비율은 250.3%로 상승했다. 으며

국내외 주택사업 관련 운전자금 소요 및 대여금 지출, GS이니마 등 신사업 종속회사들의 차입 증가, 자이씨앤에이 인수 등에 따른 영향으로 총차입금은 약 5조 8669억원을 기록하며 부담이 가중됐다.

그룹 주요 부문의 안정적인 이익창출기반과 최근의 개선된 실적 수준 등을 고려할 때, GS그룹은 우수한 재무안정성을 갖춘 것으로 판단된다.

◇ HDC현대산업개발, 우발채무 2조1000억원...자기자본 0.7배

HDC현대산업개발의 2023년 9월말 PF 우발채무는 2조1000억원으로 자기자본의 약 0.7배이다.

HDC현대산업개발은 2022년초 발생한 광주 화정사고, 이후 선제적으로 PF 우발채무를 관리했으며, 이에 따라 PF 우발채무 규모가 사고직전인 2021년말 4조원에서 추세적으로 감소하고 있다.

이 과정에서 차입금이 증가하는 등 재무부담이 확대됐으나, 여전히 부채비율 130.5%, 순차입금의존도 21.0%의 양호한 수준을 기록하고 있다.

지난 2023년 9월말 PF 우발채무 중 도급사업장 관련 규모는 약 1조4000억원이며, 이 중 69.8%가 서울숲아이파크 등 분양률이 70%를 상회하는 사업장 관련 우발채무로 파악된다.

나이스신용평가는 상대적으로 위험성이 높은 ‘미착공 및 착공 후 분양미개시’ 우발채무는 4000억원으로 보유 현금성자산의 7000억원을 하회하는 등, 질적 구성을 감안한 실질적인 우발채무 부담은 높지 않은 수준이라고 판단했다.

HDC현대산업개발의 최대주주는 HDC㈜로 41.5%의 지분을 보유하고 있으며, 회사가 HDC그룹에서 차지하는 비중은 자산 기준 약 66%, 매출 기준 약 74%이다.

지주사인 HDC가 투자부동산, 보유지분 등을 통한 재무적 융통성을 일부 확보하고 있으나, 건설부문에 대한 높은 의존도로 인하여 그 외 부문의 재무여력은 제한적인 수준이다.

◇ 코오롱글로벌·HL디앤아이한라, PF 우발채무 각각 1조5000억원, 2100억원

지난 2023년말 코오롱글로벌의 PF 우발채무 규모는 약 1조5000억원으로 자기자본 5900억원의 2.6배다.

이 중 도급사업 관련 미착공 사업장에 대한 PF 우발채무가 6100억원이며, 대전 봉명동 주상복합과 대전 선화동 주상복합 3차 사업장이 동 우발채무의 대부분을 구성하고 있다.

두 사업장 모두 2024년에 착공 및 분양 예정으로, 향후 본PF 전환 및 분양 실적에 따라 PF 우발채무 부담이 경감될 수 있다.

한편, 1년 내 만기도래하는 PF 우발채무 규모는 1조2000억원이며, 분양률이 70%를 상회하는 사업장 관련 금액 5000억원은 준공 예정인 2024년 내 원활한 상환이 이루어질 것으로 예상된다.

다만, 대전 봉명동 주상복합과 대전 선화동 주상복합 3차 사업장에 대한 PF 우발채무가 2024년 중 만기도래하며, 1분기와 2분기 각각 3800억원, 1400억원에 해당한다.

이에 따라, PF 우발채무 차환 측면에서도 각 사업의 진행 경과가 중요한 요소이다. 2023년말 HL디앤아이한라의 PF 우발채무는 2100억원으로, 이는 자기자본 4100억원의 0.5배이다.

대부분이 미착공 사업장으로 구성되어 있으나, 지역 구성(이천 부발 주상복합 400억원, 마포구 합정동 주상복합 768억원) 및 만기 구조(울산 우정동 지역주택조합사업 600억원의 만기가 2026년말 도래) 등 감안 시 우발채무 부담 수준은 높지 않다.

나이스신용평가는 23년 12월에 HL디앤아이한라 보유 PEF의 한국자산평가 지분 매각을 통해 600억원의 마련했으며, 이 외 보유자산에 기반한 재무적융통성도 양호한 것으로 판단했다.