[인포스탁데일리=박광춘 전문기자]
디앤디플랫폼리츠 투자 구조. 자료=디앤디플랫폼리츠
디앤디플랫폼리츠는 3개의 자리츠와 1개의 수익증권을 통해 영등포구에 위치한 세미콜론문래오피스 1개, 용인 백암 복합 물류센터 2개, 일본 오다와라 소재 물류센터 총 3개의 물류센터 3개를 운영하고 있다.
자회사인 세미콜론문래위탁관리부동산투자회사를 통해 운영중인 세미콜론문래의 경우 서울 영등포구 문래동에 위치한 대형 오피스로 2017년 준공되었다. 자리츠인 세미콜론문래위탁관리부동산투자회사의 우선주지분 89.8%에 2,130억원을 투자했다. 자산의 규모, 여의도 인근에 위치한 입지, 지역 내 경쟁력 등을 고려할 때 자산의 질이 매우 우수하다는 평가다.
물류센터의 경우, 경기도 용인시에 복합 물류 센터를 2개 운영 중이며, 준공연도가 각각 2021년 5월, 2022년 6월인 신규 자산이다. 저온 이용이 모두 가능한 복합 물류센터로 상온 및 저온 이용 비중은 약 7 대 3 수준이다. 일본 물류센터는 수익증권 형태(이지스글로벌전문투자형사모부동산투자신탁300호 수익증권)로 투자했다. 도쿄 남서쪽에 위치하고 있으며 연면적 6만평 규모의 대형 물류센터다.
용인 및 일본 물류센터의 임차율은 100%이며, 문래동 오피스의 임차율은 약 91.7%로 공실률이 낮다. 잔여 임차기간은 용인 물류센터 약 7~8년, 일본 소재 물류센터 약 9년, 문래동 오피스 약 2.9년으로 장기화된 임차구조를 보유하고 있다. 문래동 오피스의 경우, SK텔레콤, 한국씨티은행, 삼성화재해상보험 등 신용도가 우수한 임차인이 전체 임대면적이 약 60%를 차지하고 있다. 이 외에도 삼성카드, KB국민카드, 삼성생명, 삼성화재금융서비스, 서울보증보험, GS리테일 등에 임대중인 상황이다.
수익증권으로 보유 중인 일본 오다와라 소재 물류센터는 세계 최대 온라인 소매업체인 아마존닷컴의 자회사인 아마존닷컴 재팬이 단일 임차인으로 있다. 용인 물류센터의 경우 물류 풀필먼트(Fulfillment) 서비스를 제공하는 스타트업 기업인 파스토(FASSTO)를 단일 임차인으로 구성하고 있다.
주요 재무 지표(단위: %, 배). 자료=한국신용평가
한편, 재무구조 측면에서는 다소 미흡하다는 평가도 존재한다. 한국신용평가에 따르면, 2023년 12월 말 기준 차입금의존도 63%, 부채비율 183%, 매입가액 및 차입원금 기준 LTV는 69% 수준이다. 운영자산을 통한 원리금 상환능력을 나타내는 ‘EBITDA/이자비용’ 및 ‘총차입금/EBTIDA’ 지표는 2023년 12월 기준각각 1.6배, 18.1배에 그친다. 차입금에 대해 부동산을 담보로 제공하고 있어 자산을 통한 추가적인 자금조달 여력은 높지 않다는 분석이다.
수익증권으로 보유 중인 일본 아마존 (NASDAQ:AMZN) 물류센터는 Nuveen과의 협의를 통해 자산 매각한 후, 매각원본은 기존 부채 차환 또는 신규 자산편입에 활용 예정이다. 자산 매각원본이 모리츠단의 고금리 차입 상환으로 활용될 경우 재무구조 개선이 기대되는 부분이다.
박광춘 전문기자 p2kch@infostock.co.kr
