11일 금융권에 따르면 금융위원회·금융감독원은 다음 주 초 '부동산 PF 정상화 방안'을 발표하고 14일 금융권을 대상으로 킥오프 회의를 개최할 예정이다. 토지담보대출을 고금리 단기로 조달한 브리지론 단계 사업장 일부는 경·공매 처분될 것으로 보인다. 경·공매를 진행시 매각가가 낮아지면서 시행사 파산뿐 아니라 책임준공 확약 등을 제공한 시공사에도 지급 배상 의무가 발생할 예정이다.
PF 대출 14조원 구조조정
현재 국내 부동산 PF 대출 잔액은 136조원 규모로 추정된다. 이중 14조원가량이 구조조정 대상이 될 것으로 보인다. 주요 11개 건설업체의 책임준공 약정은 61조원에 달한다는 추산이 나왔다. 공정이 지연된 현장도 전체의 30%를 넘기면서 우발채무 현실화에 대한 우려도 커지고 있다.
책임준공 약정이란 금융회사가 신용등급 높은 시공사의 건축물 준공 의무를 강제하는 계약이다. 공기 지연시 채무 이행의 책임이 부여된다. 신탁사가 책임준공 확약을 체결해 시공사와 도급계약을 맺는 경우도 있다.
나이스(NICE)신용평가는 보고서를 통해 지난해 말 기준 주요 11개 건설업체의 책임준공 약정금액을 집계한 결과 2022년(약 58조 원) 대비 1년 만에 5% 증가한 약 61조원에 달했다고 밝혔다. 11개 건설업체는 현대건설·GS건설·대우건설·DL이앤씨·포스코이앤씨·롯데건설·SK에코플랜트·HDC현대산업개발·코오롱글로벌·HL디앤아이한라·KCC건설 등 주로 상장사다.
주요 건설업체의 PF 잠재 손실 규모는 총 10조1000억원으로 추산됐다. 책임준공과 관련 있는 잠재 손실 규모는 3조8000억원으로 추정됐다. 공사비 미회수 규모는 2조9000억원으로 도급금액의 3.9%다.
건설업계 관계자는 "부동산 경기가 좋을 때 자금력이 취약한 시행사들이 PF 대출을 받기 위해 대기업 시공사의 책임준공 확약에 의존해 사업을 무리하게 진행했고 해당 약정으로 시공사에 적잖은 손실이 예상된다"고 말했다.
코로나19·전쟁 여파로 준공 지연… "미분양 리스크도 폭탄"
11개 건설업체의 책임준공 현장 가운데 도급사업의 32.3%는 공정 지연 상태에 있는 것으로 파악됐다. 지난해 12월 말 주택 착공 전환율은 40.1%에 불과했다. 착공 대기 물량은 2022년 12월 35만가구에서 1년 만에 62만가구로 늘어났다. 미착공 물량 비중은 2022년 12월 약 43%에서 지난해 6월 약 60%로 증가했다.
2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 건설공사가 중단됐다가 2021년 하반기 금리인상 여파에 원자재·인건비 폭등이 일어나며 공사비 지급 분쟁 등이 원인으로 작용했다.
지난해에는 HDC현대산업개발·새천년종합건설·DL건설·신세계건설·남광토건 등이 책임준공 기한을 이행하지 못했다. 올 들어서도 GS건설·동양·범양건영·까뮤이앤씨·금호건설 등의 책임준공 미이행이 발생했다.
PF 정상화 방안에는 포함되지 않지만 시공사의 책임준공 관련 가이드라인도 금융당국 회의에서 언급됐던 것으로 알려졌다. 책임준공 확약시 천재지변의 인정 범위를 확대해 달라는 업계의 요구가 있었던 것으로 보인다.
건설업계 관계자는 "코로나19 사태에 이어 러시아-우크라이나 전쟁과 이스라엘-팔레스타인 무력 분쟁 등은 민간 기업이 예측할 수 없었던 대외 리스크 요인으로 구조조정 범위를 최소화해 분양 계약자 등의 피해를 줄여야 한다"고 말했다.
