[리츠 돋보기] 모두의 가치? SK의 가치! ‘SK리츠’ 

[인포스탁데일리=박정도 전문기자]

SK 서린빌딩(SK그룹 통합사옥). 사진=SK리츠

SK리츠는 2021년 3월 설립된 위탁관리부동산투자회사(위탁관리리츠)이며, 2021년 9월 한국거래소에 상장되었다. 2023년 12월말 기준 최대주주는 SK㈜로, 회사 지분의 32.4%를 보유하고 있다. 회사는 SK서린빌딩, SK U-타워, SK에너지 주유소114개소, 종로타워, 수처리센터 5개동을 소유하고 있으며, 2023년 12월말 기준 보유자산의 장부금액은 4.2조원(총자산 규모 4.3조원)으로 상장된 리츠 중 가장 큰 규모를 보이고 있다.

회사가 직∙간접적으로 보유하고 있는 SK서린빌딩, SK U-타워, SK에너지 주유소114개소, 종로타워, 수처리센터 5개동이 있다. SK서린빌딩은 SK㈜에서 책임 임차 중이며, 서울 오피스 핵심권역 중 하나인 CBD((Central Business District)의 중심부에 위치한 연면적 2.5만평의 프라임급 오피스로, 2018~2020년에 걸쳐 약 1,200억원을 투자하여 리모델링을 완료하였다. SK U-타워는 SK하이닉스에서 임차 중으로 분당 정자역 역세권에 위치한 연면적 2.6만평의 프라임급 오피스이며, 종로 타워는 SK온 등 SK계열사들을 주요 임차인으로 보유하고 있는 CBD 소재 연면적 1.8만평의 오피스인 점 등을 감안할 때 보유 오피스의 자산경쟁력이 우수한 것으로 평가된다.

SK리츠 투자구조. 자료=SK리츠

또한, SK리츠는 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 114개의 SK주유소를 보유하고 있다. SK에너지가 책임임차 중이며, 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에 위치하고 있어 향후 다양한 측면에서 토지활용가치가 높은 것으로 평가된다. 더불어, 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 SK하이닉스의 이천 수처리센터를 매입 후 SK하이닉스와 10년간의 책임임대차 계약을 체결했다. 이천 수처리센터는 SK하이닉스 (KS:000660) 이천캠퍼스 내에 위치하고 있으며, 반도체 생산과정에서 필수적인 폐수 처리 및 재활용 기능을 보유한 산업시설이다.

SK리츠는 SK텔레콤, SK플래닛 등 계열사가 보유하고 있는 부동산에 대하여 우선매수협상권을 보유하고 있다.

나이스신용평가에 따르면, SK리츠 안정적인 임대수익 기반을 보유하고 있으나, ‘EBITDA/총자산’ 지표가 연간 3.0% 내·외를 기록하는 등 자산 규모 대비 수익성 지표는 낮은 수준이다. 다만, 이천 수처리센터의 편입과 점진적인 임대료 인상 등과 함께 회사의 영업수익성은 개선세를 보일 것으로 전망되고 있다.

종로타워 및 이천 수처리센터 편입과정에서 외부차입이 확대됨에 따라 재무 레버리지가 증가한 모습을 보이고 있다. 2023년 10월 3,061억원 규모의 유상증자를 통하여 종로타워 매입 시 조달한 외부차입금 중 상당 규모를 상환하면서 재무구조가 소폭 개선되었으나, 이천 수처리센터의 경우 상환우선주 800억원을 제외하면 전자단기사채 발행, 투자자산 담보차입 등을 통해 매입재원을 조달하며 총차입금 규모가 2023년 12월말 기 준 약 2.7조원으로 증가하였고, 차입금의존도는 63.3%로 비교적 높은 수준을 보이고 있다.

SK리츠 차입현황 및 만기. 자료=SK리츠

2023년 12월말 연결기준 회사의 차입금은 2.7조원으로 SK서린빌딩, SK-U타워, 종로빌딩 및 SK주유소 114개소, 이천 수처리센터에 대한 담보차입금(2.3조원), 전자단기사채(3,360억원), 전환사채(1,321억원) 등으로 구성되어 있다.

박정도 전문기자 newface0303@infostock.co.kr

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