[랜드마크ll 26회] 부동산 안정화, 수도권 물량 숨통 트일까?

▲ 진행 : BNI코리아 조영빈 서포트디렉터

▲ 출연 : (주)즐거운컴퍼니 이현정 대표

[인포스탁데일리=박상철 기자]

[질문] ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’과 ‘빚투(빚내서 투자)’ 열풍이 식으며, 새해 대출 시장도 잠잠해지고 있습니다. 은행들이 연초 우대금리를 복원하고 지난해 4분기 중단했던 대출을 재개하며 대출 수요가 늘어날 것으로 예상했지만, 강화된 대출 규제와 금리 상승 등의 여파로 새해 들어 대출 잔액은 되레 줄어들었습니다.

[답변] 5대 시중은행(KB 국민·신한·하나·우리· NH농협)의 가계대출 잔액(6일 기준)은 708조 5909억 원으로 전년 말(709조 529억 원)보다 4619억 원 감소했습니다. 주택 담보대출(이하 주 담대)은 2054억 원, 신용대출은 845억 원이 각각 줄었습니다.

시중은행 관계자는 “지난해 말엔 개인별 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제 등에 따른 대출 한도 문의가 있었지만, 현재는 관련 문의마저 드물다"며 “계절적 요인에 더해 주택 가격이 하락 추세로 돌아서며 대출 수요 자체가 줄어든 것 같다"고 말했습니다.

[질문] 실제 1월은 은행 대출의 비수기 아닙니까?

[답변] 네, 맞습니다. 연초에 받은 성과급 등으로 지갑 사정이 넉넉한 데다, 이사 같은 자금 수요도 적기 때문입니다. 다만 지난해 1월 초에는 영끌과 빚투 열풍으로 4영업일 만에 신용대출이 4534억 원 늘었었습니다. 새해 들어 대출 잔액이 줄어든 건 금리 상승의 영향도 있습니다.

한국은행에 따르면 지난해 11월 예금은행의 신용대출 평균 금리는 연 5.16%로 2014년 10월(연 5.08%) 이후 7년 2개월 만에 처음으로 연 5%를 넘었습니다. 지난해 1월(연 3.46%)과 비교하면 1년 사이 1.7% 포인트 올랐습니다.

[질문] 주식·부동산 등 자산 가격 상승세는 주춤해졌지 않습니까?

[답변] 네, 금리도 상승기이고, 자산 가격이 이미 많이 올라 가격 부담이 있는 상황입니다. 미국의 금리도 더 빠르게 상승할 가능성이 있어 불확실성도 커지고 있습니다. 다만, 가계대출 감소세가 이어질지는 장담할 수 없습니다.

봄철 이사 철에 대출 증가세가 다시 빨라질 수도 있습니다. 다만 지난해만큼 가계대출이 늘어나지는 않을 것이라는 예측입니다.

[질문] 가계대출이 늘지 않을 것으로 전망하는 이유가 궁금합니다. 어떤 요인이 있습니까?

[답변] 가장 큰 원인은 금리입니다. 한은이 오는 14일 금융통화위원회에서 기준금리를 0.25% 포인트 추가로 인상할 가능성이 있고, 시장금리도 오르고 있습니다. 고정금리 주택담보대출의 지표금리인 은행채 5년 물(AAA ·무보증)의 금리는 지난해 말 2.259%에서 지난 7일 2.5%까지 올랐습니다.

그럼에도 상대적으로 금리가 낮은 적격대출 등에는 수요가 몰리고 있습니다. 주택금융공사가 민간 금융사를 통해 판매하는 적격대출은 최장 40년간 고정금리로 대출해 줍니다. 적격대출 상품의 올해 1월 금리는 연 3.4%로 주요 시중은행의 주택담보대출 금리보다 낮습니다. 우리·농협 등 일부 은행에서는 판매된 지 1·2일 만에 판매 한도가 마감됐습니다.

[질문] 새해 첫 달부터 리모델링과 재개발 사업 등이 여러 지역에서 분양을 준비하며 큰 장이 열립니다. 지난해 말 분양을 계획했던 단지들 중 일부가 일정을 연기해 물량이 더욱 늘었다고요? 얼마나 많은 물량입니까?

[답변] 10일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 45개 단지 3만 6161가구가 분양을 준비하고 있습니다. 이 가운데 3만 769가구가 일반분양입니다. 전체 분양 물량은 지난해 같은 기간보다 2만 3633가구(189%), 일반분양은 1만 9375가구(170%) 각각 늘었습니다.

다음 달부터 본격적으로 1분기 사전청약 입주자 모집이 시작되는 만큼 사전청약과 3월 분양대전을 피해 1월에 분양하려는 단지들이 늘어난 것으로 분석됩니다. 지난해 하반기에 예정돼 있던 물량 중 2만 3000여 가구가 이달로 연기됐습니다.

[질문] 수도권에는 얼마만큼의 분양 물량이 대기 중인가요?

[답변] 수도권에서는 이달 1만 7873가구 분양 준비 중입니다. 특히 수도권에서 연기된 주요 단지는 재개발·재건축 사업장과 1000가구 이상 대규모 신규 분양 단지로 공급이 집중돼 있습니다. 경기도가 15개 단지 1만 1693가구로 가장 많은 공급이 계획돼 있습니다. 인천시는 4개 단지 3519가구가 분양 예정입니다.

[질문] 서울도 많은 물량이 분양됩니까?

[답변] 서울의 분양 예정 물량은 6개 단지 2661가구입니다. 정비 사업을 통한 분양이 집중돼 있으며 국내 최초 리모델링을 통한 일반분양도 공급됩니다. 그 외 지방(1만 8288가구)은 경북(4015가구), 경남(3217가구), 충북(3040가구)을 중심으로 비교적 많은 신규 아파트가 공급될 예정입니다. 이번 사전청약 물량 공급이 예정대로 원활하게 이뤄진다면 그간 공급이 부족하다고 평가받던 수도권의 숨통이 트일 것입니다.

[질문] 지난해 11월 정부가 분양가상한제 심사 기준을 개선하면서 공급일정을 연기하지 않았습니까? 정비 사업 건설사들이 이달부터 공급을 재개하겠군요.

네, 그렇습니다. 다만 3월 대선을 앞두고 정비 사업 규제 완화를 기대하는 상황이어서 예정대로 공급을 진행할지는 미지수입니다.

[질문] 이번에는 재건축 소식입니다. 문재인 정부에서 재건축 안전진단 요건을 강화하면서 주요 재건축 추진 단지들이 적정성 검토에서 줄줄이 고배를 마셨습니다. 작년에는 노원구 공릉동 태릉 우성을 포함해 양천구 목동 11단지, 강동구 고덕주공 9단지 등 총 14개 단지가 적정성 검토를 신청했지만 통과한 곳은 단 1곳도 없었지요?

[답변] 네, 올해로 34년 된 서울 노원구 상계동 상계주공 6단지 아파트는 지난해 4월 1차 정밀안전진단에서 ‘조건부 재건축’이 가능한 D 등급을 받았습니다. 곧바로 적정성 검토를 신청했지만 이내 취소했습니다.

현 정부에서 2차 정밀안전진단을 쉽게 통과해 주겠느냐는 여론이 있어서입니다. 때마침 먼저 신청한 공릉동 태릉 우성이 탈락하자 대선 이후로 적정성 검토를 미루기로 결정했습니다.

이 때문에 오세훈 서울시장을 비롯한 각 지자체장의 안전진단 규제완화 요구가 거셌습니다. 최근에는 여야 대권주자들이 앞다퉈 정비 사업 활성화 카드를 꺼내들고 나섰습니다.

[질문] 어쨌든 대권주자 모두의 공통 관심사는 ‘부동산 안정화’아닙니까? 내 집 마련 실수요자가 원하는 도심 내 공급을 통해 집값 진원지인 서울의 주거난과 집값 급등세를 잡겠다는 취지가 아닐까요?

[답변] 네, 10일 정계와 부동산업계에 따르면 이재명 더불어민주당 와 윤석열 국민의 힘 대선후보 둘 다 재건축 안전진단 규제 완화를 언급했습니다. 현행 구조안전성 비중 50%를 25~30% 수준으로 대폭 낮추겠다는 것이 핵심인데 이렇게 되면 지금보다 재건축 추진 단지의 적정성 검토 통과가 쉬워지고 재건축이 가능한 단지가 크게 늘 것으로 예상됩니다.

[질문] 이·윤 두 후보가 안전진단 규제완화 카드를 꺼내 든 것은 이유는 무엇일까요?

[답변] 결국 도심 내 주택 공급을 하겠다는 의지입니다. 3기 신도시만으로는 서울 도심권을 원하는 수요에 충분한 물량을 댈 수 없다는 판단을 한 것으로 해석됩니다. 현행 안전진단 평가항목 중에는 구조적 안전진단이 50% 차지하고 있었기 때문에 재건축을 못하는 가장 결정적인 걸림돌이 됐습니다. 이 부분을 완화하면 재건축 활성화로 도심 내 공급이 이뤄질 수 있을 것입니다.

이재명 후보에게는 투기와의 전쟁을 선포하면서 정비 사업을 지양했던 현 정부와 결을 달리한 방향으로 부동산 민심을 달래는 카드를 내민 것으로 보입니다.

[질문] 현 정부에서는 서울에 집중된 주택 수요를 분산시키고자 하지 않았습니까?

[답변] 네, 현 정부는 남양주왕숙·하남교산·인천계양·고양창릉·부천대장 등 5곳에 3기 신도시를 만들어 주택 30만 가구를 공급한다는 정책을 세웠습니다. 서울 도심권과 경기권을 원하는 수요 자체가 다른데 말이죠. 서울 집값을 잡는 데는 한계가 뒤따를 것이라는 지적이 많았습니다.

오세훈 시장은 인터뷰를 통해 “3기 신도시가 집값 안정에 기여하기에는 한계가 있다"며 “집값 상승의 원인은 서울시내, 특히 강남의 주택 공급이 부족해 서라며 서울에서 매년 일정 정비 사업 물량이 나온다면 비로소 주택 가격 상승이 멈추게 되는 계기가 마련되는 것”이라고 말했습니다.

[질문] 안전진단 요건이 완화되면 재건축 시장에도 훈풍이 불겠군요. 얼마나 많은 단지들이 대기 중입니까?

[답변] 지난 2018년 3월 적정성 검토가 도입된 이후 총 14곳이 신청했지만 이를 통과한 단지를 서초구 방배 삼호, 마포구 성산시영, 양천구 목동 6단지, 도봉구 도봉 삼환 등 4곳에 불과합니다.

양천구 목동 11단지와 강동구 고덕주공 9단지, 노원구 태릉 우성, 광진구 광장 극동 등은 탈락했고 나머지는 보완 요청을 받거나 심사를 하고 있습니다. 당장에 이들 단지는 재건축에 속도를 낼 수 있게 됩니다. 또 지역별로 보면 서울에서 30년 이상 된 아파트가 5만여 가구로 가장 많은 노원구와 양천구 목동에서 재건축 사업이 기지개를 펼 것으로 보입니다.

[질문] 경기권은 어떻습니까?

[답변] 분당·일산·평촌·산본 등 1기 신도시도 재건축 붐이 일 것으로 보입니다. 이들 도시는 용적률이 높아 재건축 사업성이 높지 않아 리모델링으로 눈을 돌렸지만 윤 후보가 안전진단 요건 완화와 함께 용적률을 완화한다는 공약을 발표하면서 기대감이 높습니다. 앞서 윤 후보는 1기 신도시 토지용도 변경과 종·상향을 통해 용적률을 높이고 체계적으로 재정비사업을 추진해 10만 가구 이상의 물량을 추가 공급한다는 공약을 내놨습니다.

[질문] 10만 가구요? 이·윤 후보 모두 장밋빛 공약은 아닐지요?

[답변] 시장에서는 의심스럽다는 의견도 있습니다. 안전진단 요건을 완화하면서 반대급부로 재건축 초과이익 환수 강화 등 사업성을 낮추는 또 다른 규제 장치가 나올 수도 있습니다.

[질문] 정부가 이달 말 도심 복합사업 후보지를 추가로 발표한다는 소식입니다. 그간 기존 후보지들의 예정 지구 지정, 본 지구 지정 등 후속 절차를 밟느라 잠시 멈췄던 후보지 선정 일정이 연초부터 재개되는 것이군요.

[답변] 국토교통부에 따르면 이달 말 도심 공공 주택 복합사업(도심 복합사업) 7차 후보지가 발표됩니다. 이번 후보지 선정은 지난 8월 초 6차 후보지 발표 이후 약 5개월 만입니다. 작년 10월 당정이 발표한 도심 복합사업 후보지를 포함해 지금까지 선정된 후보지는 총 65곳으로 9만 가구가 공급될 수 있는 규모입니다.

[질문] 서울 후보지도 일부 포함될 예정이라고요? 첫 강남 사업지가 나올지요?

[답변] 이번에 발표되는 7차 후보지에 서울 도심 물량도 일부 포함될 것으로 알려지면서 시장은 강남에서 첫 사업지가 나올 것인지에 주목하고 있습니다. 앞서 서울시가 추진 중인 신속 통합기획(신통 기획) 후보지 선정에서 강남권 신청 구역이었던 일원동 대청 마을이 탈락한 터라 더욱 관심이 집중되는 분위기입니다.

도심 복합사업은 그간 서울에서만 49곳의 후보지가 선정됐으나 일명 '강남 3구'로 불리는 서초구, 강남구, 송파구 소재 후보지는 단 한곳도 없었습니다. 작년 3월 첫 후보지 신청 당시 강남 3구 중 유일하게 강남구청이 △대치동 구만을 △역삼동 국기원 일대 △삼성동 까치공원 일대 △삼성동 봉은사 일대 △일원동 대청 마을 등 5곳을 제안했으나 모두 후보지로 선정되지 못했습니다.

[질문] 이번에는 어느 지역이 거론되고 있습니까?

[답변] 서초구 양재동 일대를 중심으로 도심 복합사업 추진 움직임이 본격화되면서 강남 1호 사업지에 대한 기대도 높아지고 있습니다. 현재 양재 2동 1구역과 2구역에서 각각 사업 추진을 위한 동의서를 징구 중입니다. 양재 2동 1구역은 작년 11월부터 주민들을 대상으로 도심 복합사업 추진 동의서를 걷어 최근 동의율 43%를 넘겼습니다. 양재 2동 2구역 역시 두 달 정도 동의서 징구를 진행해 38%의 동의율을 확보했습니다.

반면, 강남구 대청 마을의 경우에는 이번에도 후보지에 포함될 가능성이 낮은 것으로 전해졌습니다. 대청 마을은 5개 구역으로 나뉘어 일부는 도심 복합사업, 일부는 신통 기획을 추진하는 투 트랙 전략을 꾀했으나 최근 발표된 신통 기획 후보지 선정에서는 고배를 마셨습니다.

[질문] 번번이 탈락하는 지역은 어떤 이유입니까?

[답변] 지분 쪼개기가 성행해 현금청산 비율이 높기 때문입니다. 현금청산 대상자는 사업을 반대할 가능성이 높아 사실상 사업 진행이 힘들다는 게 서울시의 설명입니다. 도시계획상 단독주택만 가능하고 아파트 건립이 안되는 상태라 지구단위계획 변경이 필요하다는 점도 후보지 선정에 걸림돌로 작용했습니다.

국토부 관계자 역시 "서울시의 신속 통합기획과 국토부의 도심 복합사업이 비슷한 맥락에서 진행되는 사업인 만큼, 신통 기획 탈락지가 도심 복합사업의 후보지로 선정되기는 쉽지 않을 것으로 본다"라고 설명했습니다. 강남권 이외에 도심 복합사업 추진 움직임을 보이고 있는 양천구 목동, 강서구 화곡동 일대에서도 후보지가 선정될 수 있을 것으로 보입니다. 목동에서는 목 4동 일대, 화곡동에서는 화곡 본동과 8동 등에서 사업을 추진하려는 주민들이 힘을 모으고 있습니다.

본 프로그램 에서 제공되는 투자정보는 단지 투자판단에 대한 참고임을 밝혀드립니다.

방송에서 제공하는 상품 및 부동산의 가치, 가격 상승 및 가격 하락에 대해서는 인포스탁데일리와 진행자, 출연자가 보장하지 않습니다.

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr

인포스탁데일리에서 읽기