[랜드마크ll 20회] 양극화된 보유세, 인상해야 할까?

[인포스탁데일리=박상철 기자]

조영빈 대표> 결국, 여야가 1주택자의 양도세 비과세 기준을 상향했네요?

이현정 대표> 네. 여야는 29일 1가구 1주택자 양도소득세(양도세) 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정하기로 했습니다. 국회 기획 재정위원회 조세소위는 이날 이 같은 내용의 소득세법 개정안을 여야 합의로 통과시켰습니다.

이날 의결된 개정안은 30일 기재위 전체회의 의결과 법제사법위원회 심사를 거쳐 이르면 다음 달 초 본 회의에 상정, 의결될 것으로 보입니다.

조영빈 대표> 계속된 집값 상승으로 서울·수도권의 민심이 악화되자 결국 개정안이 통과됐다? 이리 봐야겠네요? 대표님. 이번 조치로 얼마나 많은 사람들이 혜택을 보게 됩니까?

이현정 대표> 전국의 약 42만 가구가 비과세 대상에 추가로 포함될 것으로 보입니다. 기재위에 따르면 올해 기준 시가 9억 원 초과~12억 원 이하 전국 주택 수는 42만 4381가구로 추정됩니다.

조영빈 대표> 그럼 언제부터 적용됩니까?

이현정 대표> 이번 개정안은 다음 달 2일 국회 본회의를 통과하면 공포 즉시 시행됩니다.

조영빈 대표> 말 많고 탈 많던 종부세 고지서가 발부되었습니다. 시세 26억 원 상당의 아파트를 보유한 1주택자가 올해 종합부동산세로 내는 납부해야 하는 금액이 최소 80만 원에서 최대 400만 원까지 5배가량 차이가 나는 것으로 나타났습니다? 대표님. 세액 차이가 매우 큽니다? 그렇죠?

이현정 대표> 네. 올해 공시가격 18억 원에 해당하는 시가 26억 원 상당의 주택을 보유한 1주택자의 종부세는 최저 81만 2000원으로 추산됐습니다. 1가구 1주택 단독 명의자에게만 적용해 주는 연령·장기보유 공제를 최대치인 80%까지 적용했을 때 나올 수 있습니다.

조영빈 대표> 대표님. 종부세는 한 사람이 보유한 전국 주택의 공시가격 합계에 기본공제를 빼 세액을 산출한 후 연령과 보유기간을 계산해 세액을 공제해 주는 방식이잖아요? 좀 더 자세한 설명이 가능하실까요?

이현정 대표> 네. 1가구 1주택 단독 명의자에게만 적용하는 연령 공제의 경우 60~65세에 20%를, 65~70세에 30%를, 70세 이상에 40%를 적용합니다.

장기보유공제는 5~10년에 20%를, 10~15년에 40%를, 15년 이상에 50%입니다. 두 가지 공제를 합산한 한도는 최대 80%입니다. 65~70세이면서 15년 이상을 보유했거나 70세 이상이면서 10년 이상을 보유해야 공제 최대치인 80%를 적용받을 수 있습니다.

조영빈 대표> 그럼 대표님. 연령·보유 공제를 전혀 적용받지 못하면 어떻게 되나요?

이현정 대표> 네. 세금은 5배까지 높아집니다. 예를 들어 60세 미만이면서 5년 미만 보유자는 종부세 부담액이 406만 1000원으로 올라갑니다. 재산세까지 합치면 보유세는 1000만 원 안팎이 됩니다.

조영빈 대표> 천만 원이요?

이현정 대표> 네. 공제를 20% 받는 사람은 올해 종부세로 324만 9000원, 40%는 243만 6000원, 60%는 162만 4000원을 냅니다. 또 18억 원 주택을 부부 공동(지 분 50 대 50) 명의로 보유한 1주택자가 부담하는 종부세는 올해 186만 7000원(부부합산)입니다.

조영빈 대표> 공시가격에 따른 누진 같은 것은 없나요?

이현정 대표> 네. 인별 합산 공시지가가 같은 18억 원이라도 서울에 1채(공시지가 14억 원), 조정 대상 지역인 지방에 1채(공시지가 4억)를 가진 2주택자라면 올해 부담해야 할 종부세가 무려 2159만 1000원으로 불어납니다. 공시가격 합이 같아도 2주택자는 종부세를 26배를 내는 셈입니다.

조영빈 대표> 대표님. 1주택자와 다주택자 간에 보유세 부담 증가 폭이 크게 차이가 나는 이유는 무엇입니까?

이현정 대표> 종부세율 인상 폭과 기준선 조정 유무 때문입니다. 정부는 1주택자에 대한 종부세율을 올해 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 0.1∼0.3% 포인트씩 상향 조정했습니다. 이에 비해 조정 대상 지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 종부세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 0.6∼2.8% 포인트씩 두 배 가까이 끌어올렸습니다.

조영빈 대표> 다주택자를 사실상 투기 혐의자로 보고 징벌적으로 과세를 적용했네요?

이현정 대표> 그렇습니다. 1세대 1주택자의 경우 종부세 과세 기준선을 기존 9억 원에서 11억 원으로 올렸지만, 다주택자에게 적용되는 일반 과세 기준선은 6억 원을 그대로 뒀습니다.

조영빈 대표> 무주택자라서 별 상관이 없다는 분들은 그렇게 생각하면 안 된다면서요? 그게 무슨 얘기입니까?

이현정 대표> 네. 부동산은 주식과 다릅니다. 왜냐하면 우리는 무조건 집에서 살아야 하기 때문입니다. 이들은 임차인으로 전세나 월세 또는 그 반 전세, 보증부 월세로 살고 있습니다. 무주택자는 주택 가격이 오르는데 따라 그 피해를 고스란히 떠안을 수밖에 없습니다.

전세에서 월세로 급격하게 바뀌어 가는 임대차 시장의 가장 큰 피해자는 임차인들입니다. 전세 임차인이 주택 소유주가 될 수는 있지만, 월세 임차인이 주택 소유자가 되는 것은 쉽지 않습니다. 그만큼 월세는 자산 축적을 어렵게 만듭니다. 전세에서 월세로 바뀌는 임대차 시장은 무주택자들의 주거사다리를 없애는 거지요.

조영빈 대표> 종부세를 둘러싼 사회적 갈등이 커지고 있는데요. 대표님. 한국 보유세 부담이 다른 나라와 비교했을 때 과한 수준인가요?

이현정 대표> 기재부는 우리나라는 부동산 가액 대비 부동산 관련 세수 비중은 주요국에 비해 낮은 수준이라면서 우리나라의 보유세 부담이 과중하다고 보기 어려우며 자산 간 과세 형평 제고, 세 부담의 적정성 확보 등을 위해 지속 노력하겠다고 했습니다.

한국의 부동산 보유세 실효세율은 지난 2018년 기준 0.16%로 경제협력개발기구(OECD) 주요 8개 회원국 평균 0.54%보다 상당히 낮은 것으로 나타났습니다. 국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세 비중도 0.82%로 OECD 평균치인 1.07%보다 낮은 수준입니다.

조영빈 대표> 부동산 전문가 의견은 어떻습니까?

이현정 대표> 네. 전문가들은 우리나라의 보유 세제 구조와 현실을 바탕으로 세밀하게 비교하고, 국제 평균을 맹종하기보다 한국 상황에 맞는 최적을 찾아 나서야 한다고 조언했습니다.

양극화된 보유세 구조에서는 평균만으로 국제 평균과 비교하는 것이 어렵다는 것입니다.

현재 형성된 ‘종부세는 징벌적’이라는 여론은 납세자들이 한국의 보유세 부담을 합리적이지 않다고 느낀다는 방증이라는 주장도 있고요. 또 조세저항을 줄이기 위해서라도 더욱 수용성 높은 보유세 체계를 연구해야 할 필요가 있다는 주장도 나오고 있습니다.

조영빈 대표> 그래서 그런가요? 상가주택 시장에 찬바람이 불고 있다면서요? 왜 그런 겁니까?

이현정 대표> 흔히 상가주택이라고 하는 상가 겸용 단독주택은 이름 그대로 상가와 주택이 한데 있는 건물을 말합니다. 하층에 상가, 상층에 주택을 두는 게 일반적인데요.

조영빈 대표> 상가 임대료를 받으면서 소유자가 직접 거주하거나 주택도 세를 줄 수 있다는 게 장점이잖아요?

이현정 대표> 맞습니다. 올해까진 주택 부분 넓이가 상가 부분보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 봐 1가구 1주택자 비과세나 장기 특별 보유공제 혜택도 받을 수 있었습니다. 하지만, 내년 이후 상가주택을 매도하면 주택과 상가 비율에 상관없이 주택과 상가 부분에 따로 양도소득세를 내야 합니다.

조영빈 대표> 그간 상가 부분까지 포함해 받았던 1가구 1주택자 절세 혜택을 못 받게 되는 거네요?

이현정 대표> 네. 맞습니다. 또 올해부터 다주택자에 적용되는 종합부동산세 세율은 지난해보다 두 배 가까이 높아졌는데요, 단독주택이나 빌라보다 값이 비싼 상가주택은 이미 주택을 보유하고 있는 자산 가니 다주택자 중과세로 직격탄을 맞은 거죠.

조영빈 대표> 그래서 매도세는 강해졌는데 매수 수요는 그에 못 쫓아오고 있군요.

이현정 대표> 그나마 팔리는 물건은 건물 용도 전체를 근린생활시설 등 상가로 바꿀 수 있는 경우입니다. 다주택자 중과세 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다. 몇 년 새 투자자들 사이에서 꼬마빌딩 바람이 부는 것도 상가주택을 상가로 바꾸는 요인입니다. 대출 규제가 엄격한 주택과 달리 상가는 아직 상대적으로 자금 조달이 용이하다는 장점도 있습니다.

조영빈 대표> 상가주택을 급매하려는 이들에게 용도변경은 필수겠어요.

이현정 대표> 네, 맞습니다. 다만 상가주택이 위반건축물(건축법 등을 위반한 건축물)인 경우 위반사항을 시정하기 전까지 용도변경을 할 수 없습니다. 여기에 온라인 쇼핑이 활성화되면서 상가주택 사이에 옥석을 가려야 할 것입니다.

조영빈 대표> 한 겨울에 아파트 분양 소식입니다. 아파트 분양 비수기라고 불리는 12월에 큰 장이 선다는 소식입니다

이현정 대표> 보통 부동산 분양 시장은 11월 말~12월 초에 마무리되곤 합니다. 청약을 받고 계약을 마무리되는 시기가 크리스마스 연휴를 비롯한 연말을 넘기지 않기 위해서입니다. 올해에는 내년부터 강화될 대출 규제 등을 감안해 12월에도 분양이 몰렸습니다.

조영빈 대표> 좀 더 자세하게 소개를 해주시죠.

이현정 대표> 네. 12월 전국에서는 7만 1397가구가 공급될 예정입니다. 이 중 일반분양 물량은 6만 2558가구입니다. 수도권 일반분양 물량은 2만 5,542가구(40.8%)이며, 지방은 3만 7,016가구(59.2%)인 것으로 집계됐습니다.

시·도별로는 경기가 1만 6545가구(22곳, 26.4%)로 가장 많은 비중을 차지했습니다. 이어 경북 9862가구(8곳, 15.8%), 인천 8,162가구(8곳, 13%), 경남 4,324가구(6곳, 6.9%) 등의 순으로 집계됐습니다. 서울에서는 835가구(4곳, 1.3%)가 분양될 예정이다.

조영빈 대표> 12월에만 6만 채가 쏟아지네요? 그렇죠?

이현정 대표> 네. 연말에 분양이 몰린 이유는 정부가 내년 1월부터 잔금대출도 차주별 DSR 산정(40%)에 포함시킨 영향 때문입니다.

정부는 지난 10월 발표한 가계부채 관리 방안에 따라 내년 1월부터 총 대출액 2억 원, 7월부터는 1억 원을 초과하는 경우 개인별 DSR 규제를 적용합니다. 또 내년 1월 이후 입주자 모집공고를 내고 분양하는 단지부터 잔금대출도 DSR 규제 대상에 포함됩니다. 이에 건설사들은 연내 분양을 위해 서두르고 있는 겁니다.

조영빈 대표> 내년에는 대선이라는 굵직한 이슈도 있으니까요. 대표님. 10년간 거주한 뒤 사전에 확정된 분양가로 수도권 아파트를 분양받는 '누구나 집'의 시범사업지 6곳의 우선협상 대상자가 선정됐다고요?

이현정 대표> 네. 수도권 약 6000세대에 적게는 평당 1700만 원대의 아파트가 공급될 예정입니다.

누구나 집 시범사업지 6개의 우선협상 대상자 선정 결과를 발표됐는데요. 아시다시피 누구나 집은 주변 시세보다 저렴한 임대료(시세 85~95% 이하)로 10년 동안 안심하고 거주할 수 있는 분양가 확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택입니다.

총 9개 사업지에 1만 785호가 공급될 예정인데, 올해 6개 사업지에 약 6000세대를 공급하는 시범사업을 우선적으로 시행하기로 했습니다.

조영빈 대표> 사업지들은 어디일까요? 그것도 궁금하네요?

이현정 대표> 네. LH 진행하는 4개 시범사업에는 계룡건설 컨소시엄(화성 능동 A1), 제일건설 컨소시엄(의왕 초평 A2), 우미건설 컨소시엄(인천 검단 AA26), 극동건설 컨소시엄(인천 검단 AA31)이 우선협상 대상자로 선정됐습니다.

또, 인천도시공사가 진행하는 2개 시범사업에는 금성백조주택(인천 검단 AA27), 제일건설 컨소시엄(인천 검단 AA30)이 선정됐습니다.

조영빈 대표> 대표님. 누구나 집은 어떤 시스템입니까?

이현정 대표> 누구나 집은 임대 기간이 종료되면 사업 초기 확정된 분양전환가격으로 임차인이 우선 분양받습니다. 이번 시범사업 6개 사업지는 우선협상대상자가 사업계획서에서 제안한 가격으로 분양전환가격이 확정됐습니다.

조영빈 대표> 그래서 얼마입니까?

이현정 대표> 네. 화성 능동 A1 사업지는 4만 7747㎡ 부지에 전용면적 74~84㎡의 아파트 총 890세대를 공급합니다. 전용면적 84㎡ 기준 확정분양가는 7억 400만 원으로, 공급면적 3.3㎡(평) 당 2131만 원 수준입니다.

조영빈 대표> 누구나 집 누가 입주하게 되나요?

이현정 대표> 누구나 집의 일반공급 대상은 무주택세대구성원이고요. 특별공급 대상은 도시근로자 월평균 소득 120% 이하 19세 이상 39세 이하 미혼 청년입니다. 또 혼인 합산 기간이 7년 이내인 신혼부부나 65세 이상 고령자도 해당됩니다.

이르면 2023년 상반기부터 착공에 들어갈 예정입니다. 입주자 모집은 착공 후 2년, 입주는 착공 후 2년 6개월 정도가 소요될 전망입니다.

[출연]

BNI코리아 조영빈 서포트디렉터

(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr

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