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[랜드마크ll 19회] 흔들리는 노도강, 부동산 하락징조?

입력: 2021- 11- 29- 오후 07:41
수정: 2021- 11- 29- 오전 11:11
© Reuters.  [랜드마크ll 19회] 흔들리는 노도강, 부동산 하락징조?

© Reuters. [랜드마크ll 19회] 흔들리는 노도강, 부동산 하락징조?

[인포스탁데일리=박상철 기자]

조영빈 대표> 서울 아파트 가격이 4주 연속 상승세 둔화되면서 관망세 짙어지고 있다고요? 매수심리가 위축되고 있다. 이렇게 봐야 하는 건가요?

이현정 대표> 네. 최근 서울의 일부 지역 아파트 매매가격 하락 거래가 속속 등장하고 있습니다. 하지만, 여전히 호가는 떨어지지 않고 있습니다. 기존 시세 이하로 팔지 않으려는 집주인과 집값이 떨어지면 사겠다는 매수자 간 힘겨루기가 이어지고 있는 것입니다. 집값 급등에 따른 피로감에 대출 규제 강화, 금리 인상 등이 맞물리면서 거침없이 오르던 서울의 집값 상승세가 4주 연속 둔화되는 모습을 보이고 있습니다.

조영빈 대표> 구체적인 수치 한번 얘기해 주세요.

이현정 대표> 네. 21일 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(15일 기준) 서울의 아파트 매매가격은 지난주 상승률(0.14%)보다 축소된 0.13% 상승률을 보였습니다. 서울의 아파트 매매가격은 지난 10월 18일 0.17% 상승률에서 4주 연속 상승세가 멈췄습니다. 매매수 급지 수도 지난 4월 5일 이후 7개월여 만에 100이하로 떨어지면서 집을 '사겠다'라는 사람보다 '팔겠다'라는 사람이 많아졌습니다.

조영빈 대표> 매매수급지수는 어떤 지수지요?

이현정 대표> 매매수급지수는 0~200 사이로 '100'을 기준으로 이보다 낮으면 매도세가 강하다는 것을, 100 이상이면 매수세가 강하다는 것을 의미합니다. 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 지난주(100.9)보다 1.3포인트 낮은 99.6을 기록했습니다.

특히 이번 달 서울의 아파트 실거래가 자료를 살펴보면 기존보다 가격이 떨어진 계약을 종종 찾아볼 수 있습니다. 상대적으로 대출 규제의 영향을 더 많이 받는 중저가 밀집 지역에서 가격 하락 거래가 속속 나오고 있습니다.

조영빈 대표> 중저가라면 어느 지역인가요?

이현정 대표> 강북구, 노원구 등입니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 강북구 미아동 꿈의 숲 해링턴 플레이스 전용면적 84.67㎡ 지난 4일 10억 8000만 원(1층)에 거래됐습니다. 지난 8월 14일 같은 층, 같은 면적 아파트가 11억 3000만 원에 거래됐던 것에 비해 5000만 원 가격이 떨어졌습니다.

조영빈 대표> 생각보다 많이 떨어졌네요?

이현정 대표> 네. 그리고 재건축 기대감 등으로 올해 높은 집값 상승률을 보인 노원구 상계동 상계주공4단지 전용 58.01㎡은 지난 12일 직전 최고가인 8억1500만원보다 6800만원 내린 7억4700만원에 실거래 됐습니다. 지난 10월 기준 서울의 아파트 매매거래 10건 중 3건은 직전 거래 대비 가격이 하락한 거래인 것으로 나타났습니다.

조영빈 대표> 부동산시장이 하락기에 접어들었나요?

이현정 대표> 최근 서울의 부동산 시장을 두고 전문가들의 전망은 엇갈리고 있습니다. 거래량이 급감하고, 집값 상승세가 주춤하면서 서울 집값이 조정기에 접어드는 것 아니냐는 분석도 조심스럽게 나오고 있습니다. 반면 당장 하락장으로 진입하기에는 어렵다는 전망도 만만찮습니다.

서울은 여전히 매매수요가 많은데 공급은 부족한 상황입니다. 내년에는 올해보다 입주예정물량도 줄어듭니다.

조영빈 대표> 가격상승이 완화되고 있다고 해서 가격이 떨어진 건 아니지 아니군요?

이현정 대표> 네. 최근 서울 중저가 밀집 지역의 가격 상승세는 완화되고 있습니다. 하지만 대출규제 영향이 적은 강남권이나 주요 정비사업 지역에서는 여전히 신고가 경신이 이어지고 있습니다.

부동산원에 따르면 이번 주 용산구 아파트 매매가격은 정비사업 기대감이 있는 이촌, 한남동 등이 집값 상승을 견인하면서 서울 전체 상승률(0.13%) 보다 높은 0.25% 상승률을 보였습니다. 강남 지역에서도 서초구가 0.21% 올랐고, 송파구와 강남구도 각각 0.19%, 0.18% 상승했습니다.

조영빈 대표> 시장의 전반적인 침체가 이어지는 가운데 올해 서울에서 거래된 주택 2건 중 1건은 빌라로 나타났다는 소식입니다?

이현정 대표> 네. 한국부동산원의 주택유형별 매매 통계(신고일 기준)를 보면 올해 1~9월 서울의 빌라 매매 건수는 총 5만1708건으로 집계됐는데요. 이는 같은 기간 아파트를 포함한 전체 주택 매매 건수(10만4492건)의 49.5%에 달하는 수치입니다.

지난해까지만 해도 아파트의 거래량이 빌라보다 많았지만, 올해 1월 빌라 거래량(5857건)이 아파트(5796건)를 넘어선 이후 현재까지 11개월 연속 아파트 거래량을 넘어섰습니다.

조영빈 대표> 오피스텔은 어떤가요? 많이들 관심 갖고 계시더라고요?

이현정 대표> 네. 오피스텔 시장도 올해 매매 건수가 역대 최다를 기록하였습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매 건수는 지난 10일까지 5만1402건으로 집계돼 2006년 관련 통계 집계를 시작한 뒤 최다를 기록했습니다.

조영빈 대표> 오피스텔매매 추이가 서울만 인가요? 지방은 어떻습니까?

이현정 대표> 올해 전국 17개 시·도 가운데 경기(1만6110건), 인천(6537건), 강원(673건), 울산(536건), 세종(350건), 전북(211건) 등 6곳에서 10일 기준 오피스텔 매매량이 이미 역대 연간 최대치를 넘어섰습니다.

서울(1만5631건)의 경우에도 연간 매매량이 역대로 가장 많았던 2008년(1만5964건)을 올해 안에 넘어설 것으로 전망됩니다.

조영빈 대표> 빌라와 오피스텔, 6억 이하 아파트 등에 주택 매매 수요가 몰리는 이유는 무엇인가요?

이현정 대표> 상대적으로 저렴한 가격과 함께 낮은 대출 장벽때문입니다. 아파트 구매시 주택담보인정비율(LTV)은 투기과열지구 40%·조정대상지역 50%로 제한됩니다. 또 투기지역과 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트는 아예 담보대출을 받지 못하고, 9억원 초과분에 대해서는 LTV가 20%에 불과합니다.

내년부터 총 대출액 2억원을 넘는 대출자에 대해서는 개인별총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되기 때문에 이마저도 모두 받지 못할수 있습니다.

조영빈 대표> 빌라는 상대적으로 규제에서 자유롭다?

이현정 대표> 그렇습니다. 빌라는 이런 규제에서 자유롭습니다. 또 무주택자가 9억원 이하 빌라는 매수하면 별도의 전세자금 대출도 받을 수 있습니다. 매매가와 전세가 차이가 적어서 빌라 구매 뒤 세입자를 받고 남은 금액만 지불해 집을 사두는 이른바 '갭투자'도 가능합니다.

조영빈 대표> 오피스텔도 대출이 용이한가요?

이현정 대표> 오피스텔도 LTV가 통상 1금융권은 70~80%, 2금융권은 최대 90%까지 가능했습니다만, 내년부터는 오피스텔 구매시에도 DSR이 적용됩니다.

조영빈 대표> 6억이하 아파트도 대출이 잘 되나요?

이현정 대표> 주택금융공사가 취급하는 보금자리론은 부부합산 연소득 7천만원(신혼부부는 8500만원) 이하 무주택자가 6억 이하의 주택을 구매할 때 받을 수 있는데 LTV가 최대 70%에 이릅니다.

금리도 시중은행 주택담보대출이 5%를 육박하는 반면 보금자리론은 3.4% 불과합니다. 내년부터 DRSR이 적용되더라도 보금자리론은 DRS 산정시 총대출액 계산에서 제외됩니다. 빌라 구매시 대출규제도 달라지지 않습니다.

조영빈 대표> 전반적인 시장 침체이지만, 그렇더라도 대출이 수월한 주택에 대한 매매 수요는 당분간 계속되겠군요?

이현정 대표> 그렇습니다. 빌라나 오피스텔, 저가 주택은 이런 장애물에서 상대적으로 자유로워서 매매 수요자들이 쏠리는 풍선효과를 보이고 있습니다.

대출 정책 방향이 크게 바뀌지 않는다면 내년에도 이런 분위기는 이어질 것으로 보고 있입니다. 다만, DSR 규제 강화의 영향, 대통령 선거 결과 등 시장의 남은 변수도 많습니다. 지켜보시죠.

조영빈 대표> 주담대 금리 연 5% 넘었습니다. 청원까지 등장했는데요, 여론이 들끓고 있습니다?

이현정 대표> 은행권의 대출 금리가 계속 오르면서 주택담보대출 고정금리는 이미 최고 연 5%대를 넘어섰습니다. 한국은행의 연말에 기준금리를 추가 인상할 경우 변동형 주담대 금리도 연 5%를 넘어설 것으로 예상됩니다.

이에 비난 여론이 들끓자 "개입은 어렵다"던 금융당국은 간접적인 방식으로 은행 압박에 나섰습니다. 지난달 여론을 의식해 전세자금대출을 규제에 제외한 것과 마찬가지로 대출 금리 조절을 유도할지 관심이 쏠리고 있습니다.

조영빈 대표> 시중대표은행에서 주담대가 5%를 넘었나요? 어떻습니까?

이현정 대표> KB국민·신한·하나·우리은행 등 국내 4대 시중은행의 주담대 고정금리가 평균 연 5%를 넘어섰습니다. 지난 19일 기준 주담대 혼합형(고정형) 금리는 연 3.76∼5.122%를 기록하면서 지난해 말과 비교해 최저 금리가 1.07%포인트나 뛰었고, 최고 금리는 0.922%포인트 올랐습니다.

조영빈 대표> 변동금리는요?

이현정 대표> 네. 변동금리도 연말이면 5%를 뛰어넘을 것으로 전망됩니다. 같은 기간 변동금리(신규 코픽스 연동)는 연 3.44∼4.861% 수준이다. 지난해 말과 비교해 하단과 상단이 각각 0.92%포인트, 0.807포인트 높아졌습니다. 은행들은 대출 금리 인상이 한국은행의 기준금리 인상과 가계대출 규제 등의 영향이라는 입장입니다.

조영빈 대표> 이미 한국은행은 지난 8월 기준금리를 0.25%포인트 인상했고, 최근 물가 수준과 가계부채 부담 증가 등을 고려해 연말에 추가 인상이 필요하다는 입장을 내놓지 않았습니까?

이현정 대표> 네, 은행들은 대출 한도 축소만 아니라 우대금리 수준을 낮춰 차주들의 대출 부담을 높이고 있습니다. 올해 당국은 은행권의 가계대출 증가율을 5~6%로 한정했고 내년엔 4~5%로 낮추기로 했습니다.

이에 시장에서는 "은행이 폭리를 취하고 있다"며 비난 여론이 들끓는 상황입니다. 은행들이 가산금리와 우대금리는 조정하면서 예금금리는 그대로 놔둬 이익만 추구한다는 비판입니다.

조영빈 대표> 그래서 청원이 올라왔군요?

이현정 대표> 5일에 청와대 국민청원 게시판에는 '은행의 가산금리 폭리를 막아주세요'라는 제목의 청원글이 올라와 1만5000여명이 동의를 했습니다.

조영빈 대표> 금융당국 입장도 궁금합니다?

이현정 대표> 고승범 금융위원장이 대출 금리 산정과 관련해 "정부의 개입은 어렵다"는 입장을 밝힌바 있습니다. 하지만, 여론이 거세지자 금융감독원이 지난 19일 은행 여신 관계자들을 긴급 소집해 금리 상승에 대한 우려를 전달했습니다.

이찬우 금감원 수석부원장도 같은 날 "합리적으로 투명하지 않은 것인지를 보고 그에 따라 어떤 조치를 취할지 볼 것"이라고 말했습니다. 금융 소비자들의 불만이 거세지자 우회적으로 은행들을 압박하는 것으로 풀이됩니다.

조영빈 대표> 집값이 천정부지로 치솟았지만 다주택자가 더 급증했다는 소식을 들으니 착실하게 돈을 모아 집을 장만하겠다는 계획을 세웠던 게 후회됩니다 라는 무주택자의 불만이 많습니다?

이현정 대표> 정부의 강력한 부동산 정책에도 집값이 크게 올라 무주택자들은 내 집 마련이 더 어려운 처지지만 다주택자들은 되려 더 늘어나자 온라인 상에서 불만이 터져나왔습니다.

문 정부 들어 부동산 가격 급등기가 지속됐지만 부자들에게는 오히려 손쉬운 자산 증식의 기회가 된 것으로 확인됐습니다.

통계청에 따르면 '2020년 주택소유통계' 조사 결과 주택을 두 채 이상 가진 다주택자는 작년 232만명으로 2019년과 비교해 3만6000명 증가하며 역대 최대치를 기록했습니다. 반면 무주택 가구는 3.5% 늘어난 919만7000가구로 2015년 가구 단위 조사 이후 900만 가구를 처음 넘어섰습니다.

조영빈 대표> 빈부의 격차가 더 벌어지는군요?

이현정 대표> 그렇습니다. 집값 상위 10%와 하위 10%의 주택 자산가액(공시가격 기준) 격차는 2019년 40.85배에서 작년 46.75배로 더 벌어졌습니다. 상위 10%의 주택 자산가액은 평균 13억900만원으로 1년 새 2억600만원이 뛰었지만 하위 10%의 주택 자산가격은 평균 2800만원으로 100만원 오르는 데 그쳤습니다.

부동산 전문가들은 내년 대선 이후로도 이같은 부동산 양극화가 해결되기 어렵다면서 무주택자들이 양극화 격차를 해소하기 위해 자금 여력 한도 내에서 최대한 주거 안정을 꾀해야 한다고 조언했습니다.

조영빈 대표> 1년만에 종부세가 10배가 뛰었습니다. 민심이 부글부글 끓어오르고 있습니다?

이현정 대표> 다주택자를 중심으로 납세 대상자들은 상상을 초월하는 종부세액 증가에 당혹감을 감추지 못했습니다. 일시적 2주택자로 한 채는 매도 계약을 해 다음달 명의 이전 예정이라는 한 네티즌은 3,850만 원짜리 종부세 고지서를 인증하면서 일시적 2주택자에도 막대한 종부세를 부과하는 것에 대해 불만을 제기했습니다.

또 다른 납세 대상자는 “올해 6개월 할부로 결제한 재산세를 다 내기도 전에 종부세 폭탄을 맞았다”며 “종부세를 내기 위해 급히 대출을 알아보고 있다”고 말했습니다. 다른 네티즌은 “종부세 내면 남는 돈이 없다”면서 “도대체 어떤 지출을 줄여야 할지 생활비 내역을 살펴보는 중”이라고 말했습니다.

조영빈 대표> 역대급 종부세는 지난해 7월 10일 정부 대책부터 예고됐지 않습니까?

이현정 대표> 종부세 세율 인상 조치에 따라 3주택자와 조정대상지역 2주택자에 적용되는 종부세율이 기존 0.6∼3.2%에서 올해 1.2∼6.0%로 크게 뛰었습니다. 2주택 이하 소유시에도 기존 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 인상됐고 종부세 과세 표준을 위한 공정시장가액비율도 90%에서 95%로 상향했습니다.

조영빈 대표> 얼마나 오릅니까?

이현정 대표> 예를 들어볼까요? 정씨는 경기도 안양시의 A 아파트를 단독 명의로, 경기도 광명시의 B 주택을 부부 공동 명의(50%)로 소유하고 있습니다. 두 주택의 공시가격은 지난해 각각 5억 5,000만 원과 2억 2,000만 원에서 올해 7억 3,000만 원과 2억 4,000만 원으로 올랐습니다. 이에 따라 두 주택의 공시가격 합은 26.0% 증가에 그쳤지만 공정시장가액비율이 지난해 90%에서 올해 95%로, 종부세율도 지난해 0.6%에서 올해 1.2%로 오르면서 종부세액은 878.7%나 뛰었습니다.

조영빈 대표> 이렇게 세금이 급격하게 오른다면 정부도 조치가 있어야 할 것 같습니다?

이현정 대표> 정부는 급격한 세액 부담을 막겠다며 세 부담 상한선을 300%로 뒀지만 종부세 폭등을 막지는 못했습니다. 기존에 재산세에 비해 종부세를 적게 내던 납세자의 경우 종부세가 수배로 오르더라도 전체 세액 증가분이 기존 세액의 300%를 넘지 않는다면 그대로 부과되기 때문입니다.

조영빈 대표> 종부세 얼마나 내게 되나요?

이현정 대표> 수도권에서 공시가격 6억~7억 원대 2채를 보유한 납세자들의 올해 예상 종부세액은 1,000만 원이 훌쩍 넘습니다. 반면 공시가격 15억 원짜리 주택 한 채를 보유한 납세자는 올해 종부세가 200만 원을 밑돈다. 1가구 1주택의 종부세 과세 기준이 9억 원에서 11억 원으로 상향 조정되면서 종부세 예상 납세 대상자였다가 제외된 1주택자도 안도의 한숨을 내쉬게 됐습니다.

조영빈 대표> 종부세는 매년 내야 하잖아요. 내년에는 조금 나을까요?

이현정 대표> 내년 종부세는 올해보다 더 오를 것으로 예상됩니다. 집값이 상승한 데다 공시가격 현실화율이 2~3%포인트 오르기 때문입니다. 공정시장가액비율도 올해 95%에서 내년 100%로 또 오를 예정입니다.

조영빈 대표> 구체적인 수치로 비교해 주실 수 있으세요?

이현정 대표> 종부세 세수와 과세 대상은 매년 증가하고 있습니다. 2016년 1조 6,796억 원이었던 종부세 세수는 지난해 4조 2,687억 원으로 2.5배 증가했습니다. 같은 기간 과세 대상자도 33만 8,000명에서 74만 4,000명으로 2.2배 증가했습니다. 국세청이 올해 예상하는 종부세 세수는 주택분만 5조 7,300억 원에 이르고 과세 대상자는 76만 명에 이릅니다.

[출연]

BNI코리아 조영빈 서포트디렉터

(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr

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