[랜드마크ll 10회] 정부의 공급정책, 공염불 되나?

[인포스탁데일리=박상철 기자]

1. 정부가 오는 2022년도 서울 아파트 공급 물량 전망치를 1년 사이에 대폭 축소한 것으로 나타났습니다. 불과 1년 뒤의 공급 예측도 빗나가면서 정부의 중장기 공급 목표 수치를 신뢰할 수 있느냐는 지적이 제기되고 있고 있습니다. 어느 정도입니까?

“연말까지 평년 수준의 입주 물량 확보가 가능하며 오는 2022년 이후에는 공급 확대 효과가 더욱 체감될 수 있을 것입니다.” 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 6월 17일 제24차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재한 자리에서 밝힌 내용입니다. 하지만 두 달여 뒤 국토교통부가 내년 서울 아파트 공급 물량 전망치를 대폭 축소한 것으로 나타나면서 가뜩이나 악화한 정책 신뢰도가 더욱 추락하였습니다.

12일 국토교통부 및 관련 업계에 따르면 지난해 정부가 예측한 2022년 서울 아파트 공급 물량은 5만 가구였지만 최근 발표에서는 3만 6,000가구로 수정된 것으로 확인됐습니다. 당초 전망보다 28%나 줄어든 수치입니다. 노형욱 국토교통부 장관은 이달 9일 제2차 주택 공급기관 간담회에서 “올해 수도권(18만 3,000가구) 및 내년 서울(3만 6,000가구) 아파트 입주 물량이 줄어들 것으로 예측된다"고 했습니다.

정부의 내년 서울 아파트 입주 물량 예상치가 대폭 줄어든 것은 분양가상한제와 고분양가 관리 제도, 재건축 초과이익 환수제 등으로 분양 일정을 미루는 곳들이 많아졌기 때문으로 보입니다. 민간 조사 업체인 부동산 114는 내년 서울 입주 물량이 2만 423가구로 역대 최저 수준이 될 것으로 예상했습니다.

문재인 정부는 출범 이후 내내 “주택 공급은 충분하다"는 입장을 견지하다가 지난해 하반기부터 8·4 대책, 2·4 대책 등을 통해 중장기 대규모 공급을 추진하고 있지만, 대책 발표 이후 공급 예정 부지를 놓고 지자체 및 소유주의 반발에 부딪쳐 잇따라 계획을 수정하고 있습니다. 2025년까지 전국에 205만 가구, 향후 10년간 서울에 연간 10만 가구를 공급하겠다는 정부의 장기 목표도 신뢰하기 어렵다는 지적이 나옵니다.

1-1. 불과 1년 사이에 정부의 예측이 빗나간 이유가 무엇일까요? 정부가 기존 인허가 물량이 차질 없이 진행되는 것을 전제로 지나치게 낙관적으로 계산했다는 건데요, 공과 민간의 계산이 완전히 다른데요, 산정 방식이 어떻게 다릅니까?

국토부는 서울 아파트 입주 물량이 내년 3만 6,000가구로 감소한 후 2023년에는 5만 가구로 늘어날 것으로 예상하는데 비해 민간인 부동산 114는 내년 2만 423가구로 역대 최저 수준을 기록한 데 이어 2023년 역시 2만 1,110가구에 불과할 것으로 전망하고 있습니다. 정부 예상의 절반 수준입니다.

현황상 정부의 중장기 공급 전망은 더욱 불투명한 상황입니다. 주민들과 지방자치단체의 반발 등으로 사업이 더디게 진행되고 있기 때문입니다. 지난해 8·4 대책에서 발표된 신규 택지 후보지 18곳(3만 3,000가구) 중 마포구 서부면허시험장(3,500가구), 용산구 용산 캠프킴 부지(3,100가구), 서초구 서울지방조달청 부지(1,000가구) 등 지구 지정이나 지구 계획·사업 계획 승인 등 인허가 단계에 돌입한 곳은 전무합니다.

1만 가구 공급이 예상됐던 용산구 정비창 부지도 주민들과 서울시가 국제업무지구에 임대주택을 세우는 것은 부적절하다며 반발하고 있습니다. 핵심지인 태릉 공공택지와 과천 정부종합청사 부지의 경우 지자체 반발에 부딪쳐 대체 부지를 찾아야만 합니다.

2·4 대책으로 불리는 ‘공공 주도 3080+ 대책’을 통해서도 정부는 약 25만 가구 규모의 신규 공공택지를 공급하겠다고 밝혔지만 곳곳에서 반대에 부딪치고 있습니다. 도심 공공 주택 복합사업 후보지로 선정된 56곳(서울 44곳)의 후보지 가운데 27곳이 반대 목소리를 내고 있습니다.

1-2. 공급 전망에 빨간불이 켜지자 정부는 부랴부랴 단기 대책을 내놓고 있다고요?

국토부가 최근 꺼내든 도시형생활주택 및 주거용 오피스텔 규제 완화가 대표적입니다. 사실상 주택 분양가격 통제 수단으로 이용돼온 분양가상한제와 고분양가 심사제 역시 개선 여부를 검토하기로 했습니다.

하지만 수요자들을 달래기에는 역부족입니다. 도시형생활주택 및 주거용 오피스텔은 수요자들이 원하는 주거 형태가 아니지요. 제대로 된 공급이 이뤄져야 공급 절벽 속 주택 매수 심리를 안정시킬 수 있을 것입니다. 재건축·재개발 규제 완화와 특히 다주택자 규제 완화 등으로 공급 물꼬를 터주지 않으면 향후 5~6년간 심각한 공급 경색이 올 수 있을 것으로 전망됩니다.

2. 당첨되면 당장 몇천만 원 벌 수 있는 부동산이 있다고요? 부동산 로또로 불리는 생숙, 생활형 숙박시설입니다. 청약·대출·전매의 벽이 높은 아파트와 달리 규제 문턱이 거의 없다 보니 단기 시세차익을 노린 투자자들이 몰려들고 있습니다.

최근 청약 열기가 뜨거운 생숙은 주택법이 아닌 건축법이 적용됩니다. 법적으로는 ‘주택’이 아닙니다. 집이 아니기에 종합부동산세·양도소득세가 중과되지 않습니다. 만 19세 이상이라면 청약통장이 없어도, 다주택자여도 거주 지역과 관계없이 누구나 청약할 수 있습니다. 청약 당첨 후 계약금 10%만 내면 바로 전매도 가능합니다. 주택이 아니기에 청약에 따른 불이익이 전혀 없습니다. ‘초피(당첨 직후 형성되는 웃돈)’를 노리고 청약한 후 예상대로 웃돈이 형성되지 않으면 당첨을 포기하면 그만입니다. 청약 신청금이 있지만, 당첨·계약 여부와 무관하게 100% 환불됩니다. 원금 손실 걱정이 전혀 없는 ‘로또’인 셈입니다.

최근 전국에서 분양되는 생숙은 잇따라 세 자릿수 평균 경쟁률을 기록하고 있습니다. 지난달 분양한 서울 강서구 마곡지구의 생숙 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 876실에 57만 5950건의 청약이 몰리며 평균 657 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 일부 타입은 경쟁률이 6000 대 1까지 치솟았습니다. 84㎡(전용면적)의 분양가가 최고 16억 1000만 원으로 주변 아파트 시세에 맞먹는 것을 고려하면 이상 현상입니다.

이처럼 높은 경쟁률은 세대가 아닌 개인 단위 청약이 가능한 것도 배경입니다. 청약 신청금은 200만 원에 불과합니다. 1인 기준 최대 5건의 청약이 가능합니다. 본인과 남편, 부모님까지 명의를 빌려 청약을 하곤 합니다. 초피가 적게는 2000만 원에서 최고 1억 5000만 원까지 붙는데, 모델하우스 앞에는 분양권을 중개하려는 중개업소, 일명 ‘떴다방’까지 등장했습니다.

초피 광풍은 서울만의 이야기가 아닙니다. 부산시 부산진구 부전동에서 이달 초 청약을 받은 생숙 ‘서면 푸르지오 시티 시그니처’는 평균 594 대 1, 최고 3781대의 경쟁률을 기록했습니다. 이곳은 당초 7~8일 이틀간 접수를 받을 예정이었지만 접속자가 몰려 서버가 마비되는 등 항의가 빗발치자 접수일을 하루 더 연장했습니다. 앞서 7월에는 청주 흥덕구에 분양된 ‘힐스테이트 청주 센트럴’이 160실 공급에 13만 8000여 건의 청약이 접수돼 평균 862 1의 경쟁률을 기록했습니다.

2-1. 지식산업센터(지산) 역시 투자자들이 몰리고 있다죠. 지산은 소규모 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 주로 입주하는 건물 아닙니까?

지식형 산업센터는 주로 사업자를 세입자로 받으며 안정적인 임대수익을 얻는 것이 목표입니다. 집이 아니기에 주택 수 산정은 물론, 보유세나 양도세 등 각종 과세에서도 제외됩니다. 분양받으면 부가가치세 환급까지 받을 수 있습니다. 산업단지에서 분양받은 지식산업센터가 아니라면 분양권 전매도 가능하고 대출도 최대 80%까지 가능합니다.

수익형 부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 한국산업단지공단 자료를 분석한 결과, 올해 1분기(1~3월) 신설·변경 승인을 받은 지식산업센터는 36건으로 집계됐습니다. 1987년 관련 통계가 집계된 이래 가장 많은 수치입니다.

2-2. 이 들 생숙과 지산은 투자 접근성이 높은 것은 사실이군요. 하지만 비주택 상품이지 않습니까? 투자 시 주의점은 무엇입니까?

일부 시행사나 중개업소는 생숙에서 "실거주나 임대가 가능하다"라 광고하지만, 주거 목적 이용은 법적으로 불가능합니다. 올 초 정부는 생숙에 대해 "주택 용도로 사용할 수 없으며 숙박업 신고가 필요한 시설이다"라 못을 박았습니다. 이미 주택 용도로 쓰이는 시설에 대해서는 이행강제금을 부과하겠다고 경고했습니다. 아파트에 비해 환금성도 낮고 거래량도 떨어지기도 합니다. 시세차익이 목적이라면, 접근성 등 선호도가 높은 곳을 잘 골라야 합니다. 부동산시장에서 경기 위축 시 가장 먼저 타격을 받는 곳이 비주택 상품시장입니다.

3. 생활형 숙박시설(생숙)이 ‘떠오르는 투자처’로 주목받으면서 덩달이 뜨는 ‘틈새 주택’이 있습니다. 바로 민간임대주택과 소규모 오피스텔입니다. 일반 오피스텔·아파트와 달리 등기가 나오기 전 전매 제한이 가능한데다가 청약 통장을 쓰지 않는다는 게 특징입니다.

최근 대전에서 분양한 ‘동일스위트 리버 스카이 2단지’는 평균 124 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 최고 경쟁률은 407 대 1이다. 이 단지는 민간임대주택인데, 전용 77~84㎡으로 구성되었습니다. 앞서 5월 분양한 경기 평택시 ‘안중 역 지엔 하임 스테이’도 평균 286 대 1의 경쟁률을 기록했고, 3월 충남 아산시에서 공급된 ‘아산 모아 엘가 비스타 2차’는 평균 187 대 1의 경쟁률을 나타냈습니다.

임대주택이 경쟁률 세 자릿수를 기록할 만큼 주목받는 이유는 생활형 숙박시설과 비슷합니다. 민간 임대 아파트는 청약 통장과 주택 소유와 상관없이 누구나 청약이 가능하고, 전매 제한이 없습니다. 유주택자도 당첨이 가능할 뿐 아니라 바로 되팔 수 있습니다. 주택 수에 포함되지 않아 취득세, 보유세, 등록세, 양도소득세도 없습니다.

일부 민간임대의 경우, 분양 전환도 가능합니다. 청약 가점이 낮거나 통장이 없는 무주택자들은 월세를 내고 10년간 임대 주택에 살다가 추후 시세를 고려한 분양가에 분양을 받을 수 있습니다. 실제 현재 리버 스카이 2단지의 임차권의 웃돈(프리미엄·로열 단지 기준)은 3000만~5000만 원에 형성해있습니다.

다만 모든 임대 아파트가 분양 전환이 가능한 건 아니기 때문에 공고를 제대로 살펴야 합니다. 또 분양가도 확정분양가가 아닙니다. 지난 6월 분양한 오송대광로제비앙2차의 경우 사업시행자는 모집공고에서 “분양전환 대상자 등은 사업주체가 직접 정한 기준에 따라 분양전환하며, 거주 중인 임차인에게 우선 분양전환의 의무가 없음을 양지하시고 이점 유의하시기 바란다"고 명시했습니다. 즉 분양 전환을 목적으로 분양을 받은 뒤 수년 뒤 분양전환이 불가능해질 수 있단 의미입니다.

또 최근 민간임대 아파트 임차권 전매에 대한 관심이 높아지면서, 정부가 추가 규제를 내놓을 가능성도 있다. 여경희 부동산114 연구원은 “주거 안정을 위해 도입한 임대 아파트의 취지에 살려 정부가 임차권 전매 제한 등을 추가 규제로 내놓을 여지가 있어, 이 같은 예측 상황도 염두에 둬야 한다"고 말했다.

3-1. 오피스텔도 생활형 숙박시설 못지않은 틈새 투자처로 꼽히고 있습니다. 건축물 분양에 관한 법률 시행령에 따르면 100호실 이상의 오피스텔은 소유권 등기일 전까지 전매가 불가능하다. 달리 말하면 100가구 미만의 오피스텔은 전매가 가능하다는 뜻이군요.

네, 이 때문에 최근 분양하는 오피스텔은 99가구 이하의 소규모 단지로 조성됩니다. 올해 초 판교밸리 자이 오피스텔은 1~3단지로 나눠서 분양했는데, 이 중 100가구 미만의 3단지로 청약자들이 몰리면서 최고 834 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 100가구가 넘어 전매 제한이 있는 1~2단지보다 3배 이상 높은 경쟁률입니다.

다만 오피스텔은 전매 제한만 없을 뿐 주거용으로 보유하게 될 시, 주택으로 간주해 보유세와 양도세 중과됩니다.

4. 이번에는 위기에 몰린 실수요자 소식입니다. 아파트값 상승을 버티다 못한 실수요자들의 주택 수요가 빌라로 옮겨붙고 있지만 '현금 청산' 공포가 곳곳에 도사리고 있다고 합니다. 정부는 2·4 대책의 일환으로 저층 주거지와 역세권, 준 공업지를 개발하는 도심 공공주택 복합사업을 추진하고 있는데요, 각 사업지에서 6월 29일 이후 등기가 이뤄진 주택은 신축 아파트 입주권을 받지 못하고 현금 청산 대상이 됩니다. 일부 실수요자들이 청산을 피하자니 계약금을 날리고, 그대로 계약하면 현금청산을 당할 위기라고 합니다.

정부가 도심 공공 주택 복합사업을 3년 한시로 사업을 추진하고 있는데요, 현재로서는 어디가 사업지가 될지 알 수 없습니다. 노후 빌라를 매수했다가 덜컥 정부 사업지로 결정되면 한국토지주택공사(LH) 등 공공사업자에게 감정평가금액 정도를 받고 집을 넘겨야 하는 상황입니다. 집값 상승과 전세난에 쫓겨 빌라를 매수하는 주택 실수요자들이 늘고 있지만 현금 청산 위기에 내몰린 사람들이 속출하면서 주거 불안을 호소하는 목소리가 커지고 있습니다.

지난 7월 서울 소재 구축 빌라를 계약한 A 씨는 잔금일을 앞두고있습니다. 빌라로 생애 첫 집을 구매했는데, 지난달 정부가 A 씨의 빌라가 있는 지역을 도심 복합사업 후보지로 선정·발표하면서 현금 청산 위기에 내몰려 있습니다. 잔금을 치르고 계약을 마무리하자니 향후 시세보다 못한 감정평가액 정도에 집을 처분해야 할 상황이고, 계약을 파기하면 계약금을 전부 날리게 됩니다.

경매를 통해 전셋집 소유권을 취득한 경우도 마찬가지입니다. 집주인이 갑작스레 잠적하면서 전세금 반환 소송과 경매 절차를 밟아 자신이 살고 있던 전셋집을 낙찰받았다 하더라도 거주지가 도심 복합사업 후보지로 발표되어 현금 청산 대상자가 됐습니다. 낙찰자 조 씨는 "내 돈을 들여 법무사를 쓰고 2년 동안 소송해서 지켜낸 전세보증금이고, 내 집인데 이제는 나라에 뺏길 상황"이라고 토로했습니다.

현장에서 '현금 청산' 피해 호소 목소리가 커지는 것은 예측 가능성이 없기 때문입니다. 정부는 2·4 대책을 발표하면서 역세권 189곳, 준공 업지 33곳, 저층 주거지 61곳 등 전국 283개 지역을 우선 사업 추진 검토구역으로 선정했다고 밝혔지만 구체적인 지역은 공개하지 않았습니다. 정부 정책과 관련 법은 '6월 29일 이후 매수자=투기세력'이라는 공식 때문입니다.

문제는 주요 노후 빌라 단지들이 아파트값 상승과 전셋값 상승을 버티다 못한 사람들의 선택지가 된다는 것입니다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~7월 서울 빌라(다세대·연립) 거래량은 3만 7541건으로 아파트 거래량 3만 669건을 웃돌았습니다. 지난해 같은 기간에는 아파트 거래량이 빌라 거래량을 2만 건가량 웃돌았다.

일각에서는 투기세력과는 무관한 1주택자(매수 전 무주택자)들을 구제해 줄 필요가 있다는 목소리도 나오고 있지만, 국토교통부 도심 주택총괄과 관계자는 "별도 입법이 필요하기 때문에 국토부 의지대로만 할 수는 없다"며 "현재로서는 검토하고 있지 않다"고 말했습니다.

5. 일반 매매나 청약으로는 도저히 집을 살 수 없다고 본 20, 30대 젊은 층이 아파트 경매에 대거 도전장을 던지고 있습니다. 무주택 신혼부부들은 금요일 저녁이면 경매학원에서 ‘열공’하고, 주중에는 경매법정에서 입찰에 참여하고 있습니다. 경매 전문가이시니 누구보다 잘 알고 계시겠어요

경매의 대중화는 어제오늘 일이 아닌데요, 최근에 법원 경매에 20, 30대 무주택자들이 대거 도전하고 있습니다. 일반 매매나 청약으로는 집을 사기 어려워지면서 젊은 층 사이에 경매 열풍이 불고 있습니다.

무주택자의 경매 참여가 늘면서 아파트 낙찰가율도 급등하고 있습니다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰 가을 말합니다. 직접 거주할 목적인 무주택자들은 감정가보다 높은 가격을 써서라도 낙찰받으려고 하는데요, 시중에 매물이 없는 것이 이유이기도 합니다. ‘지지옥션’에 따르면 지난달 전국 아파트 경매 낙찰가율은 106.7%로 이 회사가 관련 통계를 집계한 2001년 이후 가장 높았습니다.

이달 1일 경매에 나온 서울 강서구 ‘가양 6단지 아파트’(전용 40m²)는 7명이 경쟁한 끝에 8억 1185만 원에 낙찰됐습니다. 감정가(6억 1800만 원)는 물론이고 7월 말의 실거래가(7억 4000만 원)보다 약 8000만 원 높은 가격입니다. 일반 매물이 부족해졌기 때문인데요, 가양 6단지는 1476채 규모 대단지지만 시장에 나온 매물은 8개뿐입니다.

경매시장에 물건도 줄고 있습니다. 전국 아파트 경매 진행 건수는 지난해 9월 기준 2343건이었는데 지난달 1508건으로 64% 수준으로 줄었습니다. 경매 진행 전날 취소되거나 일정이 연기되는 사례도 늘고 있습니다. 경매까지 가지 않아도 급매로 내놓으면 잘 팔리기 때문인데요, 수요가 있다 보니 채권자들도 굳이 경매를 고집하지 않고 있습니다.

부동산 시장에선 앞으로도 경매 열기가 이어질 것이라는 전망입니다. 정부가 3기 신도시 등 신규 택지나 도심 공공개발로 공급하겠다는 아파트의 분양과 입주는 수년 뒤에나 가능해 무주택자의 불안 심리를 잠재우긴 부족하기 때문입니다.

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr