은행 영업점에 '내 전세대출은 가능할지, 집단대출은 받을 수 있는지' 문의가 쏟아지고 있다. 총량 규제로 은행들이 대출 문턱을 높였다가 다시 풀리는 '오락가락 국면'이 이어지고 있어서다. 은행들은 전세대출 취급마저 죄는 고강도 대책을 취자기도 했다. 최근 실수요자 대책을 요구하는 목소리가 높아지자 금융당국은 전세자금대출을 4분기 가계대출 총량 계산에서 예외로 풀기도 했다.
최근 몰리는 질문에 대한 해답을 국민·신한·하나·우리은행으로부터 모아 정리했다. 은행들의 설명을 종합하면 당분간 주택구입용 주택담보대출은 매월 초 지점에 신청하는 게 유리할 전망이다. 그때그때 지점별 한도가 조정되기 때문에 여러 은행의 지점에 발을 걸쳐두고 한도가 열렸는지 수시로 확인해야할 필요성도 있다. 아파트 잔금대출이 막혔다고 지인 자금으로 잔금을 치렀다면, 이후 은행 잔금 대출 신청은 불가능해지는 등 유의할 점도 있다. 전셋집 바꿀 땐 전세대출 '리셋' Q : 새로운 전셋집으로 이사를 갔을 때 기존 전세보증금에서 증액된 만큼만 대출이 가능한가
A : 이런 질문이 나오는 이유는 국민은행에서 선제적으로 취한 '전세보증금 증액분 만큼만 대출해주겠다'는 조치를 전 은행이 따르기로 했기 때문이다. 그런데 '증액 한도'는 전셋집이 그대로일 때 연장 계약을 한 경우에만 적용된다. 전셋집을 갈아탔을 경우, 즉 전세 목적물이 바뀌었다면 기존에 살던 집의 전세대출 규모와 상관없이 새 집의 전세자금대출 취급 한도 내에서 대출이 가능하다. 기존에 보유한 전세대출이 있다면 임차보증금 반환금액으로 상환하는 조건으로 새 대출을 일으킬 수 있고, 이땐 '증액 한도' 제한을 받지 않는다는 의미다.
Q : 전세보증금을 올려 재계약을 맺었다. 기존에 전세대출이 없었는데 대출을 받아야 한다. 이 때도 증액 보증금 만큼으로 대출 한도가 제한되나.
A : 제한된다. 가령 기존에 자기자금 3억원으로 전세보증금을 댔는데, 3억5000만원으로 재계약을 맺었다면 5000만원 범위에서만 대출을 받을 수 있다. 꼭 필요한 실수요만큼만 대출을 내주겠다는 취지다.
Q : 갖고있던 전세대출이 있다면 보증금 증액시 한도는 어떻게 계산해야하나
A : 임차보증금에 80%를 곱한 후 기존 전세대출금액을 뺀 금액과 보증금 증액분 중 더 작은 금액만큼만 추가 대출이 가능하다.
Q : 월세계약에서 전세계약으로 전환을 했다. 이 때도 대출은 '보증금 증액분'만큼만 받을 수 있나
A : 월세보증금 대출에도 전세대출과 같은 원칙이 적용된다. 즉 기존 거주지의 월세 보증금에서 전세 보증금으로 증액된 금액과 보증금에 80%를 곱한 후 기존 월세보증금대출을 뺀 금액 가운데 더 작은 금액으로 대출한도가 산정된다. 가령 보증금 2억원(대출 1억원)에 월세 120만원으로 살다가 보증금 4억5000만원의 전세로 재계약을 맺었다고 가정해보자. 전월세보증금대출은 보증금 증액분인 2억5000만원과 2억6000만원(4억5000만원×80%-1억원) 중 작은 금액인 2억5000만원까지만 대출을 더 받을 수 있다.
Q : 전세자금대출도 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받나
A : 안 받는다. 개인별 DSR로 계산되는 건 적격대출을 포함한 주택담보대출과 신용대출이다. 주택담보대출의 경우 긴급한 생활안정자금 목적이라고 입증하면 1억원 한도 내에서 40%를 초과해 대출을 받을 수 있다. 다만 신청한 목적 범위 내에서 자금을 활용한다는 약정을 체결해야한다.
Q : 잔금을 지인자금으로 충당 후 잔금일 이후 대출 신청 가능한가
A : 임대차계약서상 잔금지급일 내 신청 및 실행, 지급이 이뤄져야 한다. 잔금일이 지나면 대출 신청이 막힌다.
Q : 1주택자 비대면 전세대출은 가능한가
A : 은행간 합의에 따라 유주택자의 전세대출은 은행 영업점에서만 다루기로 했다. 인터넷은행을 비롯해 기존 시중은행의 앱으로도 유주택자가 전세대출을 받을 길이 당분간 막히게 됐다. 무주택자는 비대면으로도 전세자금대출을 신청할 수 있다.
주담대는 매달 초 방문 신청이 유리Q : 전세자금대출 외에 다른 대출도 신청 즉시 접수를 할 수 있나
A : 매월 초에 지점에 가서 직접 신청을 하면 즉시 접수할 확률이 높다. 국민·우리은행은 매월 초에 월별·지점별 한도가 나오기 때문이다. 월초에 정해진 지점별 한도가 소진됐다고 해서 한달 내내 대출 접수가 불가능한 것은 아니다. 본부에서 매일 모니터링하며 지점별 한도를 조정하고 있다. 월초에 접수를 하는 게 유리하지만, 접수를 못했다면 수시로 지점에 전화하며 한도가 남아있는지 확인할 필요가 있다는 것이다. 하나은행은 국민·우리은행과 달리 50여개 영업본부별로 한도가 정해진다. 영업본부에서 지점 한도를 지속적으로 조정하기 때문에 국민·우리은행과 마찬가지로 매월 초에만 접수가 가능한 것은 아니다. 신한은행은 아직 월별·지점별 한도 관리를 하고 있지 않기 때문에 즉시 지점에 가서 문의하는 게 유리하다.
Q : 지점별 한도는 언제 문의를 하면 되나
A : 통상 대출 한도는 매달초에 배정되지만 적격대출은 3~4일 전에 정해진다. 즉시 접수가 가능한 것은 아니지만 미리 한도를 알아뒀다가 한도가 많아 대출이 나올 가능성이 높은 지점에서 신청을 하는 게 유리하다.
내년도 '대출 한파' 예고, 26일 대책도 '주목'Q : 현재 중도금 대출을 받고 있고, 잔금 대출로 전환해야하는데 개인이 은행을 선택할 수 있나
A : 소유권 이전을 한 후(등기가 끝난 뒤)에 집단대출(중도금, 잔금 대출)을 주택담보대출(가계대출)로 전환하는 건 어느 은행이나 가능하다. 하지만 집단대출은 시행사, 건설사와 협약을 맺은 금융기관으로 선택이 제한된다. 금융사로선 담보 취득이 안 되는 셈이어서 회수 가능성이 떨어진다는 것이다.
따라서 해당 아파트 단지의 집단대출을 취급하는 은행의 지점(1~3개)에서만 대출을 받을 수 있고, 상담도 해당 지점에서만 가능하다. 즉 잔금대출을 내주겠다고 들어온 은행 중에서도 일부 지점에서만 잔금 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.
Q : DSR 적용이 바뀐다고 하는데 언제 어떻게 바뀌나
A : 한동안 기다렸다가 26일 정부의 새 가계부채 관리방안을 확인하는 게 더 정확하다. 원래 내년 7월부터 개인별 DSR에 산정 시 넣기로 했던 카드론 등 2금융 대출을 조기에 적용할 가능성이 높다는 게 중론이다.
Q : 내년이 되면 주담대나 전세대출 받기 좀 나아질까
A : 전세자금대출은 한동안 '보증금 증액분 이내'로 한도를 제한하는 조치가 유지될 것으로 보인다. 주담대는 언제까지 은행별로 영업점별·월별 한도 체제를 유지하는지 지켜볼 필요가 있다는 게 중론이다. 고승범 금융위원장이 내년에도 가계대출 총량규제를 지속할 것이라는 입장을 밝혔기 때문이다. 주담대나 전세대출 한도가 줄어드는 건 매년말이 가까워질때마다 있는 일이었지만, 정부가 내년에 제시할 가계대출증가율 목표치는 올해(은행 6%대 이내) 보다 더 내려갈 수도 있다. 내년에도 '대출 한파'가 지속될 수 있다는 의미다.
박진우/김대훈 기자 jwp@hankyung.com
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